感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
各位有所不知，曾经楼盘搞首付贷可得偷偷摸摸，避免被监管部门严查。
甚至有媒体同行还借曝光楼盘做首付贷来搞开发商负面新闻，以此敲诈开发商的广告费。
可如今，首付贷已经光明正大，犹如黄河泛滥一发不可收，很多楼盘已经毫不忌讳地以首付贷作营销卖点。
什么一成首付上车、2万首付买房、收楼入住再交首付、3年后再供楼.....甚至还有更雷人的标语：首付分期30年。
无所不用其极，只要现在你想买房，不管你兜里有几个子儿，只要你的征信过关，一堆楼盘愿意提供五花八门的首付贷。
有的刚需小白第一次买房，兜里钱不够，却经不住他人洗脑，咬牙借首付贷上车，为日后埋下了祸根。
今天，我并不是劝你远离首付贷，不是为了告诉你首付贷猛于虎。而是希望你在选择它之前能看清本质，再从容选择。
先说今年，市面上流行的各种操作。
01
收楼再给齐首付网签
真首付分期 代价是收折扣
这年头，个个民企都缺钱，想尽一切办法让购房者早点网签、备案，好拿到银行7成、8成贷款，甚至不惜多让利折扣，威逼利诱购房者早网签。
但是，在国央企开发商这头，剧情就不一样了。个个财大气粗不差钱，一副要卷死民营房企的架势。
购房者差钱不能给齐首付？没关系，只要愿意买，收楼再给齐首付网签。
比如有央企在平洲、三山的项目就推出了收楼后再给齐首付网签的操作，年内先给齐2成，明年中收楼前再补齐余下一成首付再网签。
有老铁可能会觉得这个操作很贴心，实际上开发商允许延迟给首付网签，是有付出成本的，而开发商会回收折扣来对冲。
所以你本该便宜点买到房子的，但因为这个操作，你付出的成本更多了。
站在开发商的角度，这个做法非常合理呀。
02
开发商送一成首付
首付给你整分期30年
这个玩法老铁不陌生，此前我们专门写文章拆解过，详情点击：使劲薅！这套凑首付的绝招，恐怕会在佛山蔓延...
这就像新房版的“高评高贷”，通过做高成交价，套更多银行贷款，覆盖部分首付，号称“首付分期30年”。
比较知名的是禅城某盘和顺德某盘，开发商通过做高房源成交价，购房者首付不够，则开发商会垫付1成首付，凑齐两成首付就能网签，到时银行放的8成首付，会回流到开发商账户。
举个例子，一套房子原本总价180万，首付需要36万，购房者只有20万。那么开发商会把这套房子做到200万的成交价，开发商再垫资20万给购房者，凑齐40万首付就能网签了。
到时候开发商实收购房者160万贷款+20万首付，合计180万，没毛病。
目前房贷利率低至4.1%，比市面所有的首付贷利率都要低，所以不少购房者欣然接受，哪怕首付够，也想薅羊毛。
而购房者需要多付出的成本，主要是增加的月供，以及按照更高总价多缴纳的契税和物业维修基金合计几千块。
这个操作已经有越来越多开发商有样学样了，甚至玩得更狠，开发商直接送15%的首付。
不过那些拿地价比较低的开发商通常不会玩这招，为什么？
因为房子名义上卖贵了，但本质上并没有，可是却要按照卖贵的价格去缴纳各种企业税费。要知道，房地产各环节的税负是比较高的。
而只能那些高地价拿地，亏得没裤衩的开发商，会搞这个玩法，因为即使名义上卖贵了，最后算总账，也是亏本的，税率很低（这个逻辑以后我们再写文章科普）
03
收楼后1年交齐首付
各种小额首付贷叠加
写到这里的首付贷、首付分期，可就彻底不一样了。
这里的收楼后1年才交齐首付，是偷换概念，实际上你的首付一早就给了。
就是在你缺首付时，用各种小额贷款借钱给你，让你把首付凑上，先网签。
比如有央企在城北、狮山的项目就这么玩，以被限购误伤的城北为例，首付3成，一套130多万的房子，首付需要40万。
只需要你手头有2万就行，开发商先用自家小贷免息1年借18万给你，1年后归还。
然后再拉来一个3年期的先息后本金融贷给你凑20万，头3年你只需每个月还利息，3年到期再还本金。
凑够40万首付，就给你做网签、按揭。
所谓收楼后1年交齐首付，不过是先各种借钱给你，让你顶个3年。之后，依然要扒你毛。借的那些首付，通通要还。
既然你有这么强的还贷能力，又何必现在急着上车？你要上车，为啥不想办法跟亲戚朋友周转？为啥还要买这种盘呢？
04
入住交首付，3年后再供楼
小额首付贷+银行另类按揭操作
这个玩法极具迷惑性，已经引发多个楼盘效仿。
还是先用小额贷帮你把首付缺口填上，再网签、按揭。但办理小额贷产生的手续费和利息，则用赠送几年的物业费来冲抵，让你看似首付贷免息。
比如佛山新城西部某盘就玩这么骚，该盘自打6月底首开至今，价格一降再降。
比如一套约88㎡的三房两卫，价格150万，首付2成30万。如果购房者首付缺口10万，则由开发商牵头合作机构提供首付贷--两年期的先息后本。
按每10万元支付359元的月利息，两年到期一次性还本金。
具体成本如下：
两年合计产生1.36万的利息等成本，开发商会赠送5年物业费约1.4万，两者看似互相抵消。
但2年后，借的钱必须得如数奉还，到时压力不小。
而3年后再供楼的说法，同样是偷换概念。
巧用邮政储蓄银行推出的另类等额本息算法，前3年只还利息不还本金，后续才开始按照等额本息算法月供。
这个还贷法只是减轻了前3年的月供压力，第四年的月供接近翻倍，这压力不是一般的大。
想得没那么长远的小白，后续因为收入没太大起色，很容易喘不过气。
05
写在最后：理性对待！
以上这些首付分期、首付贷、送首付等等操作，基本换汤不换药。
只要你想买房，只要你能贷款，其它都不是事儿。
作为购房者的你，看似占到了便宜，得到了馈赠，其实早已被暗中标好了价格。
有老铁会说：如果开发商把房价再降点，我不需要任何首付贷，直接配合7天给首付网签、签按揭。
话是这么说，但降到多低，才算叫降到了底呢？每个人心中的标尺不一样。
在商言商，当开发商不太想继续降价促销时，只能想到花边操作，锦上添花也好，死马当活马医也罢，总能勾到几个能力不足又想上车的买家。
在此，我奉劝各位苦逼的购房者，如果你连一个楼盘两成首付都凑不到，那我真心劝你别买房了。
好好努力搞钱吧！
佛山买房，问问楼司令吧！
司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。