关于司法拍卖你了解多少？
对于大多数购房者来说
司法拍卖接触的比较少
那么购买司法拍卖房需注意哪些事项呢？
有无交易风险？
公拍网个人用户参拍流程是怎样的？
想不想“get”独家攻略？
别急，小编为你整理了一系列干货
告诉你关于法拍房的那些事儿~
“法拍房”Q&A
这一整幢石库门房屋因房主投资失败无力归还银行欠款被诉至上海市浦东新区人民法院（以下简称上海浦东法院），法院将于2020年5月29日进行司法拍卖，以保障申请人尽快实现胜诉权益。
有没有一丝丝心动那么关于“法拍房”购买流程又是怎么样的呢？
法拍房购买流程图
▼联系法院或机构竞买人在参加拍卖前应仔细阅读公告，了解确认拍卖方式、拍卖时间、标的物详情、缴纳保证金及成交款的方式和时间、以及竞买人应注意的其它事项等。竞买人可以在网站“拍卖公告”栏目中查阅拍卖公告，也可以在相关的纸质媒体上查阅拍卖公告。
▼报名交保证金竞买人首先在公拍网上注册帐号，并通过实名认证，登录公拍网。在参加拍卖标的物的详情页面点击“申请参拍及支付保证金”，根据提示，阅读并同意相关的服务协议、拍卖须知等，填写竞买人报名资料，进入网上支付页面。网上报名支付成功后，系统将为竞买人授权并分配竞拍号牌。竞买人选择线下报名支付，或者根据规则必须到线下报名支付的，竞买人按要求以规定的时间、方式办理线下报名。
▼出价竞拍竞买人取得参拍授权、拍卖开始竞价以后，在标的物详情页面确认出价金额，点击出价。“网络在线拍”有竞价延时。优先购买权人根据相应的优先顺位，享有的在同等出价条件下优先竞买的权利。法院有权撤回、暂缓、中止拍卖。
▼竞拍成功拍卖结束后，最高应价者成为该拍卖标的物的买受人，买受人信息在公拍网上公示。买受人应在规定的时间将剩余价款支付到法院指定账户。
▼办理交割买受人付清拍卖款项后，出具拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书等，买受人凭相关文书办理产权过户手续。办理交割中，相关的税费根据拍卖公告约定办理。买受人办理交割过程中，可向法院、拍卖机构、辅助机构等咨询了解。
还不清晰？没关系由上海浦东法院执行局陈喆、赵力锐两位法官来为你解答关于“法拍房”的Q&A
陈喆：有人说法拍房不能买，权属复杂，甚至有无法交房的风险？
赵法官：依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条之规定，人民法院除了标的物存在合法有效的租赁关系、申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖以及其他法律和司法解释规定不移交的以外，均应在法院裁定拍卖成交送达后十五日内，将拍卖房产移交买受人。
最高人民法院多次要求：执行法院不得在拍卖公告中表示法院不负责清场，即原则上应先清场后拍卖。如果案外人或被执行人在拍卖房屋过户交付以后，侵害买受人的居住利益和占有权利，买受人可以依法起诉或报告执行法院，人民法院将追究相关人员的法律责任。
陈喆：法拍房是不是特别便宜，哪里才能找到这些房源，可不可以现场看房？
赵法官：破解执行难以来，最高人民法院出台了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，上海法院也进一步规范了司法拍卖的各项工作，目前实现了涉案财物全部进行网络拍卖。
本市法院依法通过最高人民法院司法拍卖网络服务提供者名单库确定了网络司法拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置涉案房屋。目前主要的网络司法拍卖平台为：1.公拍网，网址为www.gpai.net；2.淘宝网（阿里拍卖），网址为www.taobao.com；3.京东网，网址为www.jd.com。以上三个平台都可以查询司法拍卖的房源信息，相关房源均披露基本信息和实地样片，有意竞买者可以联络拍卖辅助机构电话预约看房。对于已经拍卖成交的房屋，拍卖平台也可以查询成交价格和历史出价情况，便于大家评估房价和行情。
陈喆：司法拍卖房屋的流程是什么样的，大概要注意哪些问题？
赵法官：通过网络司法拍卖平台可以查询拍卖公告、起拍价、竞价周期以及辅助竞买机构的联系方式。竞买者参与拍卖前应缴纳保证金并在竞价周期内出价，价高者成交，未成功竞价的保证金也可以返还。竞买者应注意拍卖公告，了解意向房屋是否带有租期、竞买者主体及其他权利和资格的限制。
一般来说，上海市法拍房没有限购政策，但是房款需一次性付清，需注意时间节点要求，竞买者可以向辅助拍卖机构了解税收政策及房屋内户口情况。另外，户口和“学区房就学名额”不属于法拍房权利范畴，应依照相关法律法规处理。
如何从菜鸟变专家？
有没有通俗易懂版？
掌握这6招！
第一步：报名交保
竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金，保证金数额由人民法院在起拍价的5%～20%范围内确定，未交纳的，不得参加竞买。
如果你是申请执行人，可以不交纳保证金，但是若债权数额小于保证金数额的，应交纳差额部分。交保成功即是报名成功。
当你决定参与竞买时，视为已完全了解，并接受一切已知和未知瑕疵。因此，在此之前，建议仔细阅读竞买公告并实地看样，充分了解实际情况。
这项原则需注意：一人竞拍有效原则
就算只有一人参与，不低于起拍价的出价也是有效的。
根据《网拍规定》第十一条：网络司法拍卖不限制竞买人数量。一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交。
关键一步：竞拍！
只要在拍卖竞价结束前，随时可以报名参与，出价参拍。但委托他人的，则要求在程序开始前得到人民法院的确认。
网络司法拍卖的竞价时间应当不少于二十四小时。竞价程序结束前五分钟内无人出价的，最后出价即为成交价；有出价的，竞价时间自该出价时点顺延五分钟。
关于“优先购买权人”
依照相关法律规定，在房屋所有权人出卖房屋时，相关人员依法享有在同等条件下优于他人或先人一步购买该房屋的权利。优先购买权人一般包括房屋的承租人、房屋共有人、原产权单位、公有旧房原住户。
《网拍规定》第二十一条：优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，拍卖财产由优先购买权人竞得。
真正的“打骨折”：流拍
司法拍卖的起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。第一轮流拍后，经过降价，在三十天内同一平台进行第二次拍卖。若再次流拍，则依法在同一平台变卖。
经过两轮竞拍，最大降价幅度可到百分之五十，五折优惠，你难道不心动吗？
《网拍规定》第二十六条：网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。
拍卖成交后又反悔了？要不得！
悔拍，除了保证金不予退还，重新拍卖后也不得再次参与。
《网拍规定》第二十四条：拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。
网拍标的物“物美价廉”
但也需谨慎哦
最后附上
公拍网个人用户参拍流程图解
来源｜上海市浦东新区人民法院、上海市青浦区人民法院
视频剪辑：董雪皓
责任编辑 | 邱悦
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