疫情以来，“三道红线”等政策影响下，房地产行业发生了深刻变化，以央企和地方国企为主的国有房企在房地产市场承担着越来越重要的角色。不少民营企业，甚至超大型民营房企，因市场波动引发了违约风险。违约事件拖累了民营房企在房地产市场的地位比重。我们结合用益信托统计数据及公开市场资料，对2021年和2022年前4个月信托行业国有房企展业情况进行了分析。可以看出，国有房企融资成本呈现下降趋势；长三角及中东部主要省会城市是信托公司国企地产信托展业的主要区域；项目风控措施仍以市场化较为常见的项目对赌、差额担保、土地抵押等为主。
一、2021年国有房企信托投融资情况
（一）参与机构
用益数据显示，2021年，大部分信托公司都开展了上市类房企信托业务。其中，开展非上市类国有房企投融资信托业务的信托公司9家，包括北京信托、西部信托、光大信托、爱建信托、百瑞信托、天津信托、中航信托、陕国投信托、中诚信托。
（二）交易对手
信托公司国有房企交易对手信用评级主要为AA或AAA级。就2021年来看，展业合作伙伴有央企地产平台和地方国有房企平台，主要包括长沙长房恒伟房地产开发有限公司、洛阳城乡建设投资集团有限公司、福建盛创房地产开发有限公司、中冶置业集团有限公司、上海星汇置业有限公司、北京中冶名盈房地产开发有限公司、西安紫薇地产开发有限公司、西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司、武汉华发置业有限公司。
（三）展业区域
从业务区域来看，信托公司国有房企信托项目主要分布在北京（朝阳、大兴、海淀）、广东佛山、重庆市（江北区、江津区）、四川成都、江苏（苏州、南通）、福建福州、河南洛阳、湖北武汉、湖南长沙、江苏南京、陕西西安、上海（徐汇区、长宁区、浦东新区）、浙江（杭州、金华、嘉兴）等，基本上位于主要经济发达地区或中部省会城市。
（四）项目要素
项目业态上，除个别商业地产外，几乎全部为住宅类项目。从期限来看，项目存续期大体上1-3年，以18个月和24个月为主。还款来源上，主要依赖于项目销售回款，并辅以股东回购或差额补足、融资方营业收入等。信托业务类型方面，包括固定收益和权益类两种，权益类占比超过70％。资金进入方式主要有贷款、股权和特定资产收益权投资、合伙权益份额投资等。融资成本方面，国企地产信托融资成本主要由投资者收益、信托报酬及信托费用组成，且融资成本近两年呈现整体平稳下降态势。
（五）风控措施
风控方面，与非国有房企相比，差别不是很大。公开资料显示，国有房企信托项目风控措施主要包括以下几种：以工程进度及销售进度等方面进行项目对赌、拖售权安排；公司治理层面派驻董事；以证照印鉴及账户等进行现场监管、现金管控等；土地或在建工程或其他物业资产抵质押；股东差额补足保证；股东连带责任保证。
二、2022年国有房企信托投融资情况
根据用益信托的不完全统计数据显示，截至4月15日，2022年开展非上市类国有房企投融资信托业务的信托公司5家，具体为中诚信托、西部信托、陕国投、华鑫信托、平安信托。交易对手包括招商局蛇口工业区控股股份有限公司、武汉华发置业有限公司、长沙长房恒伟房地产开发有限公司、西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司、西安紫薇地产开发有限公司，基本上延续了2021年合作的几家平台。展业区域方面，主要包括湖北武汉、安徽合肥、湖南长沙、陕西西安等。相比2021年，投资方式、业务类型、项目期限、风控措施等没有发生变化。
三、国有房企融资优势
疫情以来，房地产行业发生了深刻变化，以央企和地方国企为主的国有房企在房地产市场承担着越来越重要的角色。不少民营企业，甚至超大型民营房企，因市场波动引发的违约风险，违约事件拖累了民营房企在房地产市场的业务比重。新形势下，国有房企，尤其是央企和地方核心国有房企平台，在政策、信用评级、拿地、运营等方面拥有比较优势。
一是国有房企是地方政府保障区域房地产市场平稳发展的重要力量，在政策上更容易取得地方政府支持。在我国，不少地方城投或国有房企平台是地方政府下属核心企业，经营情况与地方经济形势密切相关，在项目拿地、销售、运营等方面更能取得当地政府的支持。
二是信托公司国有房企合作交易对手信用评级较高。从近两年信托合作国有房企情况来看，大部分交易对手拥有AAA或AA的信用评级，整体经营实力处于较强地位。国有房企，尤其是央企，拥有更强大的资源调度能力。从近几年违约情况来看，经济相对发达区域国有房企和央企违约风险更小。
三是地方国有房企或其股东单位往往拥有当地核心区域的物业，有一定的“硬核心”资产，现金流相对充裕，必要时可以为项目融资提供增信或流动性支持。
此外，地方国有房企更熟悉本地情况和所属市场，与政府存在千丝万缕的联系，在项目建设运营阶段能够为项目争取更多的优惠政策。
四、综述
房地产领域作为信托公司展业的主战场之一，以央企和地方国企为主的国有房企在房地产市场领域承担着越来越重要的角色。从近两年信托公司国有房企信托展业情况来看，国有房企融资成本呈现下降趋势，基本上与信托融资成本整体下降保持一致态势.交易对手上主要围绕央企或地方国有核心房企平台提供提供金融服务；长三角及中东部主要省会城市是信托公司国企地产信托展业的主要区域，尤其是长沙、西安、武汉等中西部省会城市。在项目风控措施上，国有房企融资仍以市场化较为常见的项目对赌、差额担保、股东连带回购及土地抵押等为主。
本文源自中融信托