原创 刘晓博
不出意料，当前楼市“最热话题”，让银行股中枪了。
昨天，A股里的银行板块就跌幅第一；今天（7月14日）一开盘，又是第一。
上图是A股今天上午9点43分的行业板块跌幅榜，惹祸的房地产板块只跌了0.91%，银行股跌幅第一，达到了2.64%。
跌幅最大的银行股是招商银行，其次是平安银行。
招商银行昨天跌了超过3.5%，今天早上跌了4.5%；平安银行昨天跌了3.1%，今天早上跌了4.15%。
这两天累计跌幅比较大的，还有兴业银行、邮储银行。
在国有大行里，建行、农行跌幅较大。
或许有读者还一脸懵逼，房地产什么“最热话题”？就是“强制tingdai”。
这件事短期影响最大的是银行。但为什么是这5家银行跌幅较大？
有两个原因：
第一，昨天坊间流传了一份某券商房地产首席分析师的一份WORD格式的文章分析，认为建行、邮储、工行、农行、兴业、平安、招行这些银行的按揭占比较高。他的结论是，风险敞口较大的是平安、招行和兴业。
这个报告的真实性，尚未获得证实。
第二，央行是2020年12月31日发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给银行发放房地产贷款划出了“两道红线”，也就是下面的表格：
根据2020年末的数据，个人住房贷款方面，建设银行(34.73%)、邮储银行(34%)均超过了32.5%的红线。
招商银行和兴业银行房地产贷款占比分别为33.12%和34.56%，个人住房贷款占比分别为25.35%和26.55%，均分别超过27.5%和20%的上限。中信银行个人住房贷款占比也超过20%，房地产贷款占比逼近27.5%的红线。
也就是说，几家跌幅较大的银行，之前的确房贷比例较高，或多或少超过了红线。
但时间毕竟又过去了一年半，如今的情况跟2020年末可能有很大不同。
至于招商银行、平安银行，这两家银行总部在深圳，开展业务主要在经济发达地区，虽然有全国化的趋势，但在经济不发达地区介入不深。
所以，“tingdai”影响最大的银行，很难说是上面几家。
一般来说上市银行抗风险能力较强，是中国4000多家金融机构中的佼佼者。真正麻烦的，是那些海面下的冰山，也就是总部在经济不发达地区、规模更小的银行。
昨天央行答记者问时，发布了如下一组数据：
2021年四季度央行评级结果显示，参评的4398家银行业机构中，在安全边际内的1-7级金融机构有4082家，机构数量占银行业参评机构的93%，资产规模占银行业参评机构的99%。其中，24家大型银行评级始终保持在1-5级，是优良评级，资产规模占整个银行业参评机构的70%，是整个金融业的压舱石。8-D级的高风险机构共316家。高风险机构数量占银行业参评机构的7%，但是资产规模仅占银行业参评机构的1%。
也就是说，中国有高风险银行业机构316家。主要是一些层级低、业务量不太大的小型地方性银行，比如村镇银行。
但资本市场还是要对这件事做出反应，更何况有做空机制，主力不会放过一切“翻手为云覆手为雨”机会的。
这件事未来会怎样处理？
这两天，有研究法律的公众号“最高审判研究”找到了一个判例（2019年发生在青海），最高法的表态是“烂尾楼风险不应当全由购房者承担”。
再加上目前经济处于特殊时期，所以要解决问题还是需要相关部门承担起责任，采取精准排雷的方式解决问题。
我个人的建议是：各省，或者较大的市，分别成立专门处理烂尾楼问题的国资公司。国家层面通过PSL（抵押补充贷款）筹集资金，支持地方；地方财政再出一部分钱。有了资金，有了主体，就可以推动事情的解决。
如果开发商还有能力复工的，给予专项贷款，加强监管，保证交楼；没有能力复工的，请央企、国企中有房地产业务的公司接盘代建，保证交楼。
客户特别分散的，比如某市有20个烂尾楼，2万套房子，全部重启需要100亿。但实际卖出的房子只有2000套。这时候可以考虑合并同类项，选几个楼盘集中复工，把烂尾楼业主的房子置换到这几个小区里，这样地方付出的代价较小。
另外，趁着这一波房地产低潮，把之前多年想做而没有做的两件大事全部落实：
第一，取消商品房预售制度，全面推行现房销售。
商品房预售，也就是所谓的“卖楼花”，是霍英东发明的，盛行于香港，后来引入内地。
这个制度并不一定是坏制度，它推进了城镇化进程，降低了购房成本。至少在香港，没有出过大问题。
但香港毕竟是一个城市，监管起来比较容易。中国内地太大，各地监管水平不一，多次出现问题。既然出问题了，大家都觉得不好，那么就坚决地改。
推行现房销售，会加大开发商的资金成本，让他们回笼资金晚1到2年。如果在房地产牛市的时候推行现房销售，必将刺激房价；在熊市的时候推，就更容易一些。
如果全面推行现房销售，对开发商的资金实力要求将大幅提高，可以加速房地产行业去产能，把中小房企挤出局。
第二，取消公摊面积，按照套内面积卖房、缴纳管理费采暖费等。
公摊面积是谁发明的？有传言是李嘉诚，其实未必。
但公摊面积并不是一无是处，它至少清晰到告诉大家，商品房完成销售之后，房子的所有面积，包括公共空间都是业主的，跟开发商无关了。
如果买卖房子按照套内面积，还需要约定公共空间的隶属，否则将来会有法律纠纷。
按照套内面积计价、交易，好处是更加透明。尤其是在缴纳管理费、卫生费、采暖费的时候，业主不容易吃亏。
但这样做有一个坏处，“”名义房价”会上涨。所以很难在牛市的时候推出，而比较适合在熊市的时候推出。
既然绝大多数购房者都不喜欢预售制、公摊面积，那么就应该在这一轮楼市调整期彻底解决这些问题。
“tingdai”会带来系统性风险吗？
如果及时引起足够的重视，尽早出台措施，风险是可控的。目前经济已经出现了触底迹象，宽货币下的宽信用也初步出现了。
房地产的这场风波，可能再次让潜在购房者变得谨慎，出现“预期减弱”的情况，对房地产行业、对建筑行业、对银行业、对经济都构成利空。对此应该引起足够的重视。
地方政府和银行也应该吸取教训，强化对开发商资金监管账户的监管，防止出现新的烂尾。
在这个微妙的时候，信用非常重要。维护好信用，才可能有信心。
到我发稿时，A股中的银行板块跌幅2.04%，位居跌幅榜第一位；房地产板块跌幅1.71%，位居第六；主要为房地产打工的建筑板块，跌幅1.82%。