华夏时报（chinatimes.net.cn）记者冉学东 见习记者 马雪飞 北京报道
城市化进程加快，土地存量告急，作为房地产信托细分领域的城市更新开发更具发展机会？近日，记者注意到中航信托开始布局新赛道，加入深圳市城市更新开发协会。
7月6日，中航信托在接受《华夏时报》记者采访时表示，此前中航信托就已投资了深圳城市更新的相关项目，此次选择加入深圳市城市更新协会，意在通过平台加强交流和合作，形成资源整合和优势互补。
据了解，《深圳经济特区城市更新条例（草案）》也在近期首次提请审议，旨在通过特区立法对城市更新体制机制进行创新和变通。
单纯的房地产信托？
2019年中央经济工作会议提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。城市更新也成为了房地产市场高阶发展的必然出路
对此，中航信托表示随着政府对城市更新政策的不断完善，国内各大房企和金融机构均在加码布局城市更新业务，作为房地产行业的细分领域，城市更新未来具有很大的发展潜力。
但从概念来看，城市更新不仅仅局限于住房改造，其一方面是对建筑物等硬件的升级，包括商业物业改造和住宅改造；另一方面就是对空间环境的改造与更新，主要是基础配套设施。
也曾有业内人士指出，信托公司参与城市更新项目主要是用于前期拆迁的投融资、不属于房地产项目二级开发、也不属于土地储备贷款。但是否将城市更新项目纳入房地产信托的指导范围，各地监管具有较大的自主权。
在房地产信托受限的情况下，城市更新项目是否被认定为房地产信托业务，是当前能否继续展业的关键。
作为城市更新的先行者，大湾区尤其是深圳地区，在政策、理论、经验方面都具有先天优势。据记者了解，早在2009年深圳便出台了《深圳市城市更新办法》，在全国率先提出“城市更新”概念，明确了“政府引导、市场运作”等原则。
“我们就是看准了发展时机才选择了城市更新业务，目前主要覆盖了北京、上海、深圳等一线城市的城市更新业务。”中航信托对《华夏时报》记者表示。
中融信托王宇涛此前也表示，一线城市人口众多、土地稀缺、空气污染、交通堵塞等城市病也限制了新规划的获批，原有建筑功能设备、设施的老化，加大了城市更新的呼声和潮流。在这方面，一线城市更具更新的商业潜力，也更有吸引力。
但从实际来看，目前我国信托公司入局城市更新更多的则是房地产类、基建产品较少。公开信息显示，我国在2013年就有信托入局城市开发业务，但在2017年信托公司参与城市更新的项目才明显增多，目前仅中融信托、民生信托、光大信托等少数信托公司参与其中，从项目来看也是商业、地产类居多。
信托参与城市更新热情度不高，一方面是政策限制，另一方面也是专业和资源限制，城市更新在一定程度上区别于传统房地产融资，也具有一定的地域特征，限制了展业。
入局新赛道
作为房地产行业的细分领域，城市更新具有价值？
对此清华大学房地产研究所所长刘洪玉此前表示，城市更新不是单纯的旧房推倒重来，而是培育新的城市功能，同时通过更新推动社会公平。
“一线城市经过多年的城市快速发展，遗留下来大量亟待更新的存量物业及土地。城市更新不仅可以完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，还可以促进社会经济可持续发展，推进土地、能源、资源的节约集约利用。” 中航信托对记者说道。
据记者了解，除传统的土地拆迁整改外，信托公司同样关注存量房业务机会。此前中航信托、中融信托就曾致力于一线城市存量资产的收购、开发和管理，通过战略化布局、提供配套金融服务，系统改造了部分存量商业资产，实现资产增值。
中航信托对记者表示，公司相是对较早布局一线城市更新业务的信托公司之一，目前通过股权、债权等多种投资形式投资了多个城市更新项目。此次与深圳市城市更新协和合作也将借此机会，深度融入城市更新业务领域的生态圈，及时掌握城市更新业务的市场动向，后续还将继续围绕一线发达城市挖掘存量城市更新业务机会，通过股权、债权等多种形式进行投资。
据悉，深圳市城市更新协会成立于2016年3月，为全国首家城市更新行业协会，拥有央企、国企、百强房企、金融机构等多家会员。中航信托也将依托协会平台加强交流和合作，资源整合、优势互补，为城市更新业务的参与方提供更好的金融服务。
尽管城市更新具有万亿级的市场规模和发展潜力，但业内人士也指出当前市场环境下金融手段尚未成熟。
相较于住宅开发，存量市场的城市更新业务则是产业链条长、资本要求长、投资周期较长，以前的金融手段基本是基于开发时代的，当前与之匹配的金融手段尚未成熟，这对于城市更新未来的发展会产生很大影响，中国城市更新论坛主席苏鑫指出。
责任编辑：孟俊莲 主编：冉学东