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2022年6月1日和2日，上海完成了2022年首批次地块两天的集中出让。两天内上海首批地已成交24宗，总成交建面331.78万方，总出让金562.3亿，平均成交楼面价16949元/㎡，平均溢价率2%。
此外，首批次还剩下12宗地，将在端午节后的6月6日-8日分3天出让。
本次2022年首批次地块的集中出让，被很多媒体解读为楼市的强心剂，为解封后的大水漫灌做了铺垫。
事实果真如此吗？
今天小房弟团队用几个关键词，带大家复盘下这两天土拍的结果。
Part1 妥协
本次土拍是解封后的第一次土拍，也是口罩期间贴补财政收入的重要回款机会。
必然只能成功不能失败。
为了保证本次土拍的顺利回款，鼓励开发商多多参与，昔日绝对强势的土地部门也是做了很多妥协，最重要的就是对规则的调整。
一是土拍规则调整，取消招标打分环节。
一批次重启出让取消了招标打分入围环节（打分包括房企经济实力、资产规模、技术资质、项目经验等方面），这就意味着无论是强大的国央企，还是外地中小民营开发商，都可以参与。
这条规则使得开发商在上海拿地的门槛大幅降低，间接刺激了开发商参与度。
二是相当部分地块的预期销售利润率较好。
本批次地块的预期利润较为可观，比起去年3个批次都要高，一方面是部分板块拿地成本下降（首日16宗地块底价成交）。
另一方面由于部分板块房地联动价的松动，根据开发商爆料，本批次地块的预期利润率普遍在10%以上，实际上政府做出了让利，分利给中间商。
以惠南板块为例，根据好地网计算，去年二批次港城开发所拿地块，成交楼面价16994元/㎡，以33000元/㎡的房地联动价来计算，房地差为16006元/㎡。
而此次浦东新区惠南东城区中单元(PDS3-0203)A8-3地块虽然拍到了中止价，但实际地价16657元/㎡，相比之前低了337元/㎡，同时板块房价上调1015元/㎡，房地差空间涨了1352元/㎡，最终由钱江房产和大家房产共同摘地。
土拍规则的调整，看似是口罩下对开发商的体谅，实则是无奈的妥协和让利。
举个不恰当的比方，经济不好的时候，为了鼓励更多玩家入场，澳门赌场也得调整机器的中奖概率。
Part2 国企
虽然土地规则做出了妥协，但是不得不承认，本次土拍热度其实还是降低了。
此前受疫情影响中止第一轮出让后，已经有部分开发商放弃了参与竞拍，申请了退保证金，市场的不确定性让他们的拿地心理有所动摇。
6月1日率先成交了20宗地块，占首批地总数的56%，但仅仅从现在的出让结果来看，相较去年三批次，热度有所下降，主要体现在以下两个方面：
首先，这20宗土地由22家开发商获取，其中国企拿地宗数占比达85%（含联合拿地），较上一批次的75%，上升10%，国企占比进一步提升；
本次土拍中央企招商蛇口除了联合竞得徐汇区地块外，还在普陀区落子，62.5亿拿下中山北社区地块，以78.3亿的拿地额在所有房企中位列榜首。
凭借着充足的资金实力支撑，2021年以来招商在上海已斩获8宗地块，包含多宗内环的高价地块。
其次，根据好地网的数据，这20宗土地的平均溢价率1.3%，较去年三批次的3.3%，还是下降2个百分点。
国央企占比提升，可以预见未来两年上海楼市烂尾的概率会降低，买房人不再需要提心吊胆。
昔日民企龙头融创、世茂等，都深陷自身财务危机中，自然无法抽身拿地。而现在入场的大家房产、同润等，产品力尚且存疑。
现在的国央企为主，导致产品基本上中规中矩，而创新力明显不足，更多的是换个案名卖几乎相同的产品。
相比现在，有人可能更怀念国企和民企共同竞争，产品力百花齐放的时代。
Part3 托底
即便是做出了规则的利润的妥协，以及更多的国央企入场，但是本次土拍却还是有很多明显的托底地块。
首日4宗现场交易的地块全部溢价成交，包括3宗封顶进入一次性报价和1宗低溢价；其余16宗则直接底价成交，这16宗底价城家的土地有不少明显的定向托底地块。
而托底最明显的还是临港。
临港8宗地块，除了中铁诺德斩获1宗外，其余则多由当地区属国企摘牌，而中铁诺德也是一家万亿级别的央企。
临港的8宗地块总建面约146万方，住宅套数下限14594套。
扣除保障房和自持租赁住宅后，可售商品住宅预估在1.1万套左右。
而这也只是临港海量供应中的一小部分，2021年临港出让24幅含宅地土地，至少包含38800套房源，供应相当充足。
投资临港的客户，可能要有很长的周期需要穿越。
Part4 写在最后
本次土拍还没有结束，但是传达出的信号更多的是稳定，这也和政府预期相同。
局部板块的房地联动价放松，更多是为了照顾开发商利润，以及通货膨胀因素。
大量的民营开发商尚且自顾不暇，更无法参与动辄几十亿资金的上海土拍。
至于很多自媒体鼓吹的土拍代表的楼市大涨信号，你就当听个乐就行。
不过本次土拍也有很多细节值得玩味，一方面明年会入市几个网红盘基本初现雏形，另一方面几个板块的热度也有了提升，下一篇小房弟团队将具体分析下。
以上是魔都小房弟团队的观点，如果你买房碰到问题，可以随时找小房弟聊聊，欢迎大家咨询。