复活节假期，3天，陪着她从荃湾、启德、长沙湾、油塘、港岛东都看遍，帮她参谋， 帮她讨价还价， 第三天，果断出手！
回想我们在港打拼的几年，真是想哭，好在我们坚持下来了。
我们这些通过来港读硕士、博士，留在香港工作的人，自称“港漂”，漂，即是漂泊的状态、居无定所。我们的漂，比北漂、沪漂的生存状态更严峻。
头几年，住客厅、5人合租、噪音折磨、浴室小到几乎要站在马桶上冲凉，年年搬家…… 噩梦一般。
从2017年起， 因为迫切想要改善自己的居住环境， 我开始看房。
一到假期， 就往各个楼盘、地盘跑，一手房、二手房、唐楼、村屋等等都看了；也看各种电视节目、房产报纸、跟手上有好几套房的香港本地人交流，目前也算是很了解香港房产市场。
大湾区的房子，因为港珠澳大桥、深中通道、香港高铁也炒的火热。深圳、珠海、惠州、中山等大湾区都去看过 。
香港房价全球第一
香港最贵的楼在山顶，马云、马化腾都在山顶有房，100万/平米，这些动辄几个亿的豪宅就不提了。 普通房子售价在10-30万/平米。室内面积50平米，已经可以做到3室一厅+工人房，一百平方的房子叫“千呎豪宅”。
普通两房月租金在1-2万港币，可一个刚毕业的硕士工资只有1.2万左右。
安居乐业， 是港漂、香港人、所有人的梦想。
甚至很多香港人毕生的梦想是：“三面下床”。因为香港人均居住面积仅16平米，卧室太小了，床都是贴墙放，只能一面下床。
住房痛苦指数全球第一。
在香港，有三类房子：公屋、居屋及私楼。
前两种是政府资助性住房，是给低收入人群的福利。根据家庭收入，最低收入阶层排5年以上能租住到公屋， 稍高收入家庭要靠抽签买到居屋（低于市价6折左右）。
但是还有大量的中产，高不成、低不就，既没有资格享受福利房，也必须捱价格癫狂的私楼。
本文主要讲的是私楼市场。这是一个高度市场化的楼价市场，既有全球游资来炒楼，也有本地的“醒目仔”（聪明人）靠炒楼发达。
我是在第5年有自己的小房子，她是第10年，我们都不是富二代、官二代，靠自己努力拥有自己房子， 真的很不容易 。
上图是站在山顶看维港，全球最美天际线的视野。 维港千万盏灯中终于有一盏是我的。 在海的那一边。
很多朋友问我买房的事，好多问题。于是将我这两年的买房、看房经历整理分享给大家。
博士买了什么房？
假期几天我们到处跑去扫盘。 香港的售楼处，基本上都是租在尖沙咀、金钟这些黄金地段， 示范单位都建的非常漂亮，当你看过1-2套之后，就没有必要再看。 一定要自己去楼盘现场看地段，看周边环境。
从西九龙的荃湾、长沙湾、土瓜湾、观塘，一路看来，新房基本在2.2-2.3万港币呎价， 二手房也在1.8万左右。不太满意，直到被一个中介拉到油塘看无敌海景现房。
香港的房子是讲呎价，统一以实用面积计算。
1平方米=10.764平方呎,
汇率100港币=86人民币
为了方便内地朋友理解， 香港说的实用面积2.1万呎价， 约等于 21万港币/平方米，再打个86折 ，大概18万人民币/平方米
油塘景色， 这里自住超级棒。来香港这么多年，我从来没来过这里，因为以前是工业区，比较偏僻。这里也是市区吃海鲜的地方，叫鲤鱼门，算是个避风塘。
楼盘是现房，大部分一手房都是期房，别忘了，楼花起源于香港，而发明者就是大名鼎鼎的霍英东。
所以当我们站在现房里，精装修、有山、有海， 那个心旷神怡啊~~ 真的是很陶醉。 房屋均价，每呎平均 2.1-2.2万港币。
“现楼哦，马上可以出租或自住哦， 开放式、小户型就剩下1套哦！"中介当然深谙顾客心理。
" 这个价格在九龙市区买海景房绝无仅有哦！ ”
“政府要打造东九龙，这里还没有发展起来，接下来会建酒店， 这里要转型 ” - 这句话对。
“很多TVB明星也买在这里， 黄心颖就住在这” 谁？ 不认识。 “就是最近的许志安事件” 哦~~
我也很喜欢这里， 自住真是Dream House.
就在博士要被说动了，我说不要急， 我们回去，查查资料 ， 看看二手房市场价格，看看地区发展政策。
二手房10年楼龄在1.3万-1.8万左右。 整个区目前发展比较慢，校网（学区）也不是太好，不过还是很有上升潜力。但2.2万呎价，内景房，又看不到海，不是太划算。
第二天，我们实地去看二手房市场，将周边都转了一圈。刚好看到一个售楼处，直接走进去，结果竟发现一个远低于市价的港岛楼盘。
虽然超级喜欢有山有海的油塘，但是从投资升值的角度， 博士理智选择了港岛东 -逸瑆。
申明：没有收楼盘推广费，只是分享选楼的考虑要素
楼盘：逸瑆 ，位置港岛东。离筲箕湾地铁站5分钟路程。
价格： 2.1万呎价（21万港币/平米），总价600万港币左右，实用面积28平米左右，精装修。
付款方式： 1成首付。 首付半年内只需付1成，大概是60万。等到1年后交楼后才需付贷款，贷款利率2-3%，贷款每月还2万，但拿到房，租给别人，租金可达到1.6万，也就是只需付4000港币。
税： 香港永久居民身份，第一套房，税率最高4.25%。非永久， 额外加30%税。
开放式，隔成一房一厅，且有新的会所、有泳池、有儿童房、有泳池、有健身房， 对于港岛工作的精英们，是最好的选择。 每天要去健身房，已经是中产lifstyle , 不是那些“抵住”的房子可以提供的。越小，呎租越贵。
一手房精装修到什么程度？ 除了下面图片中的沙发、床、柜子没有，其他都有。 包冰箱、洗衣机、灶台、抽油烟机等， 也就是拎包入住。
迅速查了下同区，同等房型的租金，租金在1.6万左右。 二手房售价在1.8万左右。 非常好，差距不是太大。
上图 2018年8月，这个楼盘周边价格。当时逸瑆首张价单，折实平均呎价是23386港币。
而2019年3月，呎价是调低了10% 。在港岛，这个价几乎是买不到一手房。 港岛寸土寸金，发展非常成熟。区内基本上是30-50年楼龄的老房子。
为什么价格便宜？
按中介说法，这个是市建局和地产商合作的单位， 叫价没有其他地产商那么高。
我认为主要原因，它是2018年8月份开盘，正是去年下半年房价下跌的时候。当时受到中美贸易战、美国加息的影响，市场恐慌， 报纸电视都在鼓吹，楼市下跌，很多人持币不敢入市。开盘遇冷。
去年9月份，观塘开了新盘-【凯汇】，竟然呎价只有1.6万，比周边二手房便宜，甚至比元朗等地还要便宜，一推出，第一批疯抢一空。连我们的中联办都在凯汇扫货20多间。
等过完年，房价又开始回暖，慢慢升起来了。凯汇第二批呎价2.2万-2.5万港币，第一批的人抽签抢到就是赚到。
所以受到行情，以及观塘、日出康城LP6 ，大浦白石角，这些大盘的影响，确实是低于市价。 看， 当你一直关注房产市场，你就能判断哪些盘是可以入手。
为什么可做到1成首付？
按照香港政府规定《自住用途》
- 450萬元或以上至600萬元物業可高達8成；
-700萬至1,000萬以下之物業按揭成數高達6成 ；
-1,000萬或以上物業之按揭成數高達5成。(按揭額上限：500萬) ；
也就是说，600万以下的物业可以跟银行贷款达到8成， 1000万以上的房子只能贷款5成。 而开发商通常能提供二按， 这样就可以将首付比例降低。
而为了降低还款压力，开发商通常会推出PLAN A 和 PLAN B ， 如果你有能力买房后立即还贷，那么给多你8%优惠。如果不能，可以交房后再还贷：
开发商提供的供款方式
--PLAN A 現金優惠付款計劃 (照售價減8%)
a. 簽臨約時付5%
b.簽臨約後30天內付5%
c.簽臨約後180天內付90%
--PLAN B 建築期付款計劃 (照售價)
a. 簽臨約時付5%
b. 簽臨約後180天內付5%
c.簽臨約後360天內付5%
d.簽臨約後540天內付5%
e.向買方發出通知的日期後的14天內付清80%
选择了PLAN B，意思是，首付半年内只需付1成，大概是60万。等到1年后交楼后才需付贷款。收楼马上就能出租，这样别人帮你供楼。
原本我推荐给她首选地区是启德区，以及围绕启德的土瓜湾区、观塘区。但是启德区的楼盘并不提供这样宽松的贷款方案。
这也是博士为什么没有选二手房的原因。因为二手房，不会提供二按，而且通常面临银行估价不足的问题， 要求的首付比较高。
所以不要说没有钱，买不起，最怕的是穷人思维。
银行贷款，怎么过压力测试？
为了避免再次出现“零首付”、次贷危机的事件，目前跟银行或开发商贷款，一般要求你的收入要过“压力测试”。也就是说， 如果你还贷款2万，那么你过往6个月收入最少要达到4-5万，否则是不批贷款给你。
所以交定金前，一定要找银行信贷问清楚，或者预审批，看能否批的下钱来， 要不然，批不下，你又拿不出几百万， 你的定金就会被没收。
坊间智慧，造流水
坊间有智慧的人呢，会想办法将自己的薪金收入做大，比如找朋友给你每月打钱，造流水，这是个方法。
但银行的要求是，必须从对公账户出薪资，而且你受雇于另一家公司，是必须要按法律规定，交MPF之类。
买楼流程
香港整个购房流程相对来说是很规范、成熟的，受到严格监管的。
第一步，实地扫楼，找靠谱房产中介选好自己的房子后，计算贷款所需要的月薪要求。
第二步，非常重要的省钱攻略：找一手楼中介谈优惠。
这个我第一次买房，现场被坑，差点10万块没了。这点另文再说。
第三步 ， 给5%定金，签临时合同。
第四步，找自己的律师签正式房产合同。你的律师会和开发商律师对接
第五步， 找银行申请房贷。货比三家，这里也有技巧，可讨价还价。之后再谈
第六步，收楼。请验楼师帮你验楼。
为什么选这个？ Priority
What's your Priority ?
(你的优先顺序是什么？）
这是以前我前老板，香港大教授一直说的。
想清楚，是要自住还是投资？
很多人买第一套刚需房，当然是要自住，要结婚，要有孩子。 于是要选大，选新的。 可是预算不够啊， 只能越选越偏，或者有30年楼龄以上的二手房。
我一开始也是非常纠结。 按一些老香港人也说， 一手房价水分太多， 要选“抵住”的房。 以九龙湾为例，九龙湾地铁站上盖- 德福花园，二手房，30年楼龄，60平左右，只需要700多万， 租金可达到2万多。 而附近大热的启德区，新楼， 60平，房价已经2000万。
有一日我在搭电梯，听到电梯里的两位“启德一号”的房东在交谈：你当时买这里，多少钱？回答，2016年，1.6万呎价。而如今启德区房价是2.8-3万呎价。
也就是说2-3年时间，这里的房价整整翻了一倍。 等于房东， 花了300万首付 ，账面上赚了1000万。 2-3年前，一定有人买了九龙湾的二手房，可是2年时间不过增长了10%，但是启德却增长了100% 。
所以明白了吗？ 房子应该是你最大的一笔投资， 必须要考虑升值空间。
这么小，一家人怎么住？
买在核心地段，租给别人，自己可以租住在偏远地区或者楼龄老一点的大房子。 房子增值完全不是一个级别！
过3-5年，这个小房涨了，卖掉再换大房。转换思路，你就不需要像房奴一样，缩衣节食，供一辈子的楼。
真的自住，还可以做个阁楼 ，地台床、变形床等，香港人收纳一流。况且在香港工作，住在深圳， 通勤成本每天3小时以上，也大有人在。你都能接受买偏远地区的房子，为什么不能租在偏远地区？
地段？学位？
通常说买房要考虑的就是地段、地段、地段。
细细分析，什么叫地段好？ 地区发展，离不开三个要素， 人口、交通、商业。 而政府未来规划、大型基建、交通，更是房价上涨的主要因素。
传统意义上， 整个香港，以区划分，港岛最贵，九龙区其次，新界区最便宜。 围绕着维多利亚港一圈最贵，中环、湾仔、半山、尖沙咀、西九龙。
但随着港珠澳大桥、香港高铁的兴建，像荃湾、元朗、屯门，这些传统上比较偏远的地区，新房房价都炒起来了，差不都1.6万呎价。
当然，最靓的仔是启德区，旧启德机场。市区这么一大块地，空了20年，没有发展，政府终于启动东九龙项目，要将这里打造成下一个中环。 还有兴建的沙中线，将大围、启德、何文田、中环链接在一起，所以可以想象未来的潜力。 也是我选择购买的区，另文分析。
中原地产网页 - 地铁沿线搵楼，可以帮你迅速了解各区情况。 上面是2019年最新的平均值，供参考。
地段分析
楼盘位于港岛东，筲箕湾地铁站附近，属于港岛区稍偏的地区。 中环、太古城、北角的租金和售价都已经是天价。 因为租金太高，很多中环的写字楼搬到了太古，也就是往港岛东转移， 那么相应的在太古上班的高收入人群，就需要租在筲箕灣 这些地方，这就保证了高租金回报。
另外，全港最好的私家医院，养和医院就在这附近建了新的医疗中心。
校网分析
香港小一派位，俗称大抽奖。香港总共划分成36个校网，香港教育局依据「就近入学原则」为小学一年级学童按照所属学校网统一派位。
如果分配到自己心仪的学校，当然不用烦了。如果不喜欢，需要再一间间的“扣门”，通过面试、买几百万债券，再来争取好的学校。
港岛中西区、何文田、九龙塘都是传统一流学区，为了能让孩子进传统名校，香港怪兽家长更疯狂。
香港是真正的“租售同权”，意思是你只要租住这个区域内，就可以按这个校网申请，这也推高了名校区的租金。
从校网（学区）来看，这里属于16校网，虽然比不上一流的港岛中西区，也有非常好的学校。比如中华基督教会基湾小学（爱蝶湾），不仅是网内的龙头小学，而且属全港的顶尖地区名校之一。大名鼎鼎的汉基国际学校也在区内
楼盘缺点
楼盘实景寸土寸金，是很拥挤。在港岛，不仰头看不到天空
当然不可能有完美的房子。只要在此刻、在你能够负担的范围内选择最合适的房子。想好，什么是你的Priority。
第一， 这个楼盘的缺点，很显然，比较拥挤，被旧楼包围，没有任何景，望出去就是楼景。 整个区不是新兴的高端住宅区，比较民生。but,港岛就这样，就这么傲娇。
第二，面积小。如果去新界区，热门盘日出康城和大浦，房价在1.2-1.6万呎价，便宜一半。 600万可以买2房一厅了，有山有海。但，还是那句话，不能只看贵和便宜买楼。
第三，整个地区已经很成熟，很难有大的改动，翻天覆地的变化。 只能靠开发商一栋楼、一栋楼的收购、重建。旧楼收购是非常麻烦，需要非常长的时间。 想要启德区这种，一年翻一倍的楼价不大可能，但肯定是稳定增值。
为什么要在香港买房，怎么不去便宜的大湾区买？
第一，香港的租售比高
租金回报率高
基本上，以二手房看，你的房子房贷是2万元， 你租出去的租金也能达到2万左右。你租房是在给别人还贷款。 房东会随着通货膨胀，随着周边房价涨幅，年年加租，最少5-10% 。
在香港政府没有出台辣招，“永久居民购买第二套房加15% 房产税”之前的， 我认识的好多香港老板、企业的中高层管理者，年薪百万。当他们到年底，拿Bones，手上有个100万后， 立马就投入房产市场。 购房，租出去，马上别人帮忙还贷， 毫无压力。当然，现在不行了，大家又转去做美金教育金、养老金储蓄投资。
如果你有一笔首付， 买自己的房，租金给自己还贷， 贷款中一部分是给利息，还有大部分就能转化为自己的资产，并且随着香港房价增值而增值。香港房价目前每年10%的增长，你是以首付的成本，撬动了几百万的杠杆。
第二， 香港的低息环境，
港币与美金挂扣。
目前香港主要银行，比如汇丰、渣打、中银，会公布一个最优惠利率（Prime Rate / P）， 目前P为5.125厘。P 是浮动的，会跟着美息走势而变动。 目前市场上大部分房贷利率是P-3 ，也就是实际利率2.5-3%左右。 相对于内地市场的房贷利率5-6%，是非常低。
另外一点， 人民币长期来看处于贬值趋势。 而港币与美金是联系汇率，是比较保值的资产。像2018年人民币汇率贬值了5.43% 。近期，央行又放水，稀释财富。中美贸易战不明朗，有必要做些美元资产保值配置。
很多人去日本、泰国买楼投资。 可以先了解下索罗斯大战，泰铢大幅度贬值的历史。 日本也金融危机，经济疲软到今天。
大湾区的房子，谁是接盘侠？
如今大湾区概念火热，如果说你觉得香港的房子太贵，而去惠州、中山、珠海等地买楼，期望投资升值，那么真的是要考虑谁是接盘侠？
当我去看到惠州、中山的土地不断的建新楼，不断的外延，一手楼非常漂亮，价格也很便宜，那么谁会来买你的二手楼？
大湾区龙头还是香港、深圳。从商业、优秀人才都涌入这两个城市，而他们的土地是稀缺资源。 只有这两个一线城市上涨，辐射的二三线城市才会有上涨空间。
当然了， 我们是第一套房。如果你资金量巨大，纯投资，那另说。
第三，香港房子供需严重不足 。
香港的房价为什么会一直上涨吗？会不会暴跌？
国内房价连年上涨，很多人炒发达，政府限价，不过大范围的暴跌还是没有的。 但是香港楼价历史上是真的崩溃过。
上图 香港二十年私人住宅的租金和樓價走勢
这要追溯到香港90年代，当时很多家庭的住房问题都很严峻。地产商和一部分“醒目仔”炒楼，房价迅速上涨。在各种“零首付”的刺激下，有一些低收入人群在完全没有还贷能力的情况下，加杠杆买房。
97年香港回归， 第一任特首董建华提出“八万五建屋计划”，提出每年供应不少于85,000个住宅单位，希望10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。
但是，这项政策的推出，加上亚洲金融风暴，使香港楼价一落千丈，普遍私人物业在5年多的时间内贬值70%，很多中产阶级成为负资产，香港经济一片萧条。有人工作丢了，还不起贷款，自己的首付没了，还倒欠银行几百万，被“call loan”，不得已烧炭自杀。
于是大量民众走到街头抗议，地产商叫苦连天, 在大财团的压力下，2002年香港政府屈服，停止了这项利民政策，宣布：【停售居屋，大幅減建公屋，停止定期拍賣土地、土地供應大減】。
2003年SARS事件、次贷危机之后，香港引入自由行，经济逐年恢复，楼价慢慢爬升， 除了小幅度的下跌调整， 20年一直上涨。以目前政府的各项辣招来看，只是短期遏制炒楼，并没有从根本上增加多少供应。 实际香港还有2/3的土地没有开发。
大量的郊野公园不让开发，环保人士、议员会吵。我还记得梁振英在快下台时，乞求大家允许政府开发郊野公园的边陲地带。 新特首林郑月娥上台，当然深知要解决民众房屋问题，果断说搁置争议，填海解决土地问题，结果又引起环保人士抗议，害的刘德华也被骂的好惨。
当你了解到这些历史，你觉得楼市会不会烂呢？ 我不知道，我不是专家，不会预测。但如果你本身是刚需上车，我只能说等不起。 现在香港人民又开始非常怀念董特首的【八万五计划】~
目前在香港只有上车，才能跟得上房产增长速度，靠你自己裸奔，手上现金不断贬值，永远跟不上。
外地人可不可以买房？
外地人可以来香港买楼。不限数量，不限国籍，算是唯一不限购限贷的超一线城市。
近年来，有一批超级内地富豪到香港炒楼投资，动不动就是几个亿，刺激普通民众的神经。连老牌的富商都酸溜溜的说，山顶要说普通话了。
由于本地人对不断攀升的房价怨声载道，为了遏制房价快速上涨，政府出史上最严“辣招”。
【香港特區政府宣布从2016年11月5日起，非香港永久居民在港置業繳的稅率將達房價30%。首次置業的香港永久性居民可獲豁免，第二套房需缴纳15% 房产税。 】
这款辣招，不仅政治正确，而且给政府带来大量财政收入。香港是低税收高地价的典型代表。香港作为自由港，整体税率低，港府又面临着公共设施、教育、医疗等支出压力，只能靠出让土地补充财政收入。
这个30%的税，有没有遏制外地炒房者？实际以每年房价上涨的速度，对超级富豪来说，30%根本不足一提。哎， 真正卡的是我们这些IANG, 新移民的刚需。但是港府并没能听到我们这一小撮人的声音。隔壁深圳都在给现金抢留学生，落户了。
你觉得短期会取消吗？我觉得暂时不会，就算房价下跌，可能放松的是信贷政策，而不是这款保护本地人的辣招。
那还有什么办法省税？
一方面，可以通过香港读一年制硕士、优秀人才入境拿香港身份证，需要工作、生活7年后，成为永居。 成为永居，第一套房，可以省这30%的税。
另一种，就是通过公司股权买卖。 另文再谈。
当然，房产投资见仁见智，我觉得还是香港稳定繁荣，背靠大湾区，能够发挥香港的金融、制度等优势。
那么最后一个重要问题：
首付和月收入哪里来？
如果你想像打工仔一样，勤勤勉勉的上班，靠省吃俭用，基本是不可能的。 在香港的打工仔，每年正常加薪只有5-10% ，靠跳槽，能达到15%提升，那连房贷的压力测试都过不了。
当我进了银行工作，以为进入了“钱途”光明的金融行业，可每个月还是月光。银行是非常传统的行业，要至少工作10年以上，PK掉n个人，才能做到部门主管时，我真的觉得我熬不了那么久。
因为看到内地客户对于香港金融、理财等需求，我果断的辞职， 进入了跨境理财、财富管理行业。 后来，HPV疫苗、香港医美大火，又开始涉及跨境医疗、医美行业。自己建立团队，做销售，做业绩， 多劳多得，经过几年的努力，终于有了首付。
而我团队这位港大医学博士也同样，如果还是在实验室做实验，恐怕不知道什么时候才能成功上车。
这就是我们这些跨境人才的优势，既懂香港市场，又懂内地市场，利用两地不同优势，可以成就自己的事业。
同样，光是骂政府不作为、骂地产霸权，整天抱怨，期待有一天，房价会烂到你能接受的范围，是没有用的。
香港是一个相对公平的社会，不需要太多关系，只要你奋斗，那么你会收到合理的回报。
想告诉大家，不要一开始就被香港房价吓到了，很多人读完书就回了内地， 根本没有考虑在港工作。当然家里安排，有房有车的人除外，但他们在孩子出生，考虑教育、医疗问题，又后悔没有保留香港身份。
就算你现在没有首付、没有拿到永久居民身份（也是可以买）， 你也应该计划起来， 关注相关楼价信息， 这样该不该出手，心中有数。
写了好久，从复活节写到今天佛诞日，总算整理好一部分。
相信此文对于IANG、香港新移民，想要在此安居乐业的人，应该会有帮助。 有其他问题也可以扫下面二维码问我。
房产投资见仁见智， 本文纯属分享，欢迎交流。
一起奋斗 ！一起安居乐业！
